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Die Praxis

Benjamin Hersch

Am 22. Februar 2020 ist das Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin (MietenWoG Bln), der sogenannte Mietendeckel, in Kraft getreten. Es lässt sich bereits feststellen, dass das MietenWoG Bln eine erhebliche Auswirkung auf die mietrechtliche Praxis hat. Dabei ist das Gesetz weiterhin sehr umstritten. Die damit verbundene hohe Rechtsunsicherheit schlägt sich in einer Vielzahl von divergierenden gerichtlichen Entscheidungen, im Verhalten der Vermieterseite und letztlich in der Beratungspraxis der im Mietrecht tätigen Kolleg*innen nieder.

Alle Berliner Kolleg*innen aus dem AK Miet­recht des RAV sind unmittelbar mit dem Mietendeckel konfrontiert; sei es in den unzähligen gerichtlichen Mieterhöhungsverfahren oder in der täglichen Beratung.

Die Rechtsprechung

Die intensive rechtliche Diskussion, insbesondere um die verfassungsrechtliche Zulässigkeit des Mietendeckels, hat weiter zugenommen; erste Gerichte – darunter bereits dreimal das Bundesverfassungsgericht – haben in sehr unterschiedlicher Weise über die Wirksamkeit des MietenWoG Bln entschieden.
Das BVerfG hat drei Eilanträge zur Aussetzung (von Teilen) des Gesetzes abgelehnt. Zunächst verwarf das Gericht einen Antrag von Berliner Vermietern, der noch vor Inkrafttreten des MietenWoG Bln im Wege der der einstweiligen Anordnung darauf zielte, dass Gesetz nicht in Kraft treten zu lassen. Nach Auffassung des BVerfG war dieser Antrag bereits unzulässig, da die Antragsteller nicht vorgetragen hatten, ob der Gesetzgebungsprozess schon abgeschlossen war.(1)
In einem weiteren Eilverfahren hat das BVerfG den Antrag als unzulässig abgelehnt, weil die Antragsteller nicht dargelegt hatten, dass ihnen durch die Regelungen des MietenWoG Bln ein schwerer Nachteil entstehen könnte.(2)
In einem letzten Eilverfahren wollten die Antragsteller, ebenfalls Vermieter, erreichen, dass jedenfalls eine Verletzung von Auskunftspflichten und Verboten zur gesetzlich bestimmten Höchstmiete aus dem MietenWoG Bln vorläufig nicht als Ordnungswidrigkeit eingestuft wird. Das BVerfG folgte diesem Begehr nicht, sondern sieht mögliche Nachteile, die sich aus einer vorläufigen Anwendung der Bußgeldvorschriften ergeben, wenn sich das Gesetz im Nachhinein als verfassungswidrig erwiese, »Zwar als gewichtig an, Diese überwiegen aber nicht deutlich den Nachteilen, die entstehen würden, wenn die Bußgeldvorschriften außer Kraft träten, sich das Gesetz aber später doch als verfassungsgemäß erweisen würde«. Die Aussetzung des Gesetzes wäre ein »erheblicher Eingriff in die Gestaltungsfreiheit des Gesetzgebers«.(3)
In den drei Entscheidungen hat sich das Verfassungsgericht nicht zu den verfassungsrechtlichen Kernfragen des MietenWoG Bln geäußert. Es weist allerdings in einem der Beschlüsse vom 10. März 2020 darauf hin, dass eine gleichsam von den Antragstellern geplante Verfassungsbeschwerde »weder unzulässig noch offensichtlich unbegründet« sei und weiter, dass »[d]ie Frage, ob das Land Berlin die Gesetzgebungskompetenz für die hier umstrittenen Regelungen zu Miet­obergrenzen besaß, […] als offen bezeichnet werden« muss.(4)
Auch die schon für ihren letztlich erfolglosen Vorlagebeschluss gegen die Regelungen der sogenannten Mietpreisbremse (§§ 556d ff. BGB) bekannt gewordene 67. Mietberufungskammer des Landgerichts Berlin hält das MietenWoG Bln für verfassungswidrig. Das Gericht zweifelt an der Gesetzgebungskompetenz des Landes Berlin und hat dem BVerfG diese Frage zur Entscheidung vorgelegt.(5)
Von den anderen vier Mietberufungskammern des Landgerichts gibt es bisher keine entsprechenden Beschlüsse. Es könnte also wie bei der Mietpreisbremse eine Situation entstehen, in der das MietenWoG Bln in einigen Bezirken Berlins zivilrechtlich Anwendung findet und in jenen nicht, in denen für die Berufungsverfahren gegen die amtsgerichtlichen Entscheidungen die 67. Mietberufungskammer bis zur Entscheidung des Verfassungsgerichts zuständig ist.
Unübersichtlich wird es in Hinblick auf die bisherige Rechtsprechung der Amtsgerichte, denen alle Wohnraummietsachen in erster Instanz zugewiesen sind. In Berlin existieren zehn Amtsgerichte für Zivilsachen mit unzähligen Abteilungsrichterinnen und -richtern. Teilweise divergieren die Auffassungen hinsichtlich des Mietendeckels sogar an den einzelnen Gerichten.
Durch den Aufruf der Vermieterverbände noch vor dem Stichtag des MietenWoG Bln die Miete zu erhöhen, sind eine enorme Anzahl von Mieterhöhungsverfahren anhängig. In jedem dieser Verfahren muss sich die jeweilige Richter*in zum Mietendeckel verhalten. Die Auffassungen reichen dabei von der Annahme der Verfassungswidrigkeit des Gesetzes mit Vorlagebeschluss zum BVerfG über den Appell an die Parteien, das Verfahren ruhend zu stellen bis zur Entscheidung des BVerfG, Aussetzungsbeschlüssen analog § 148 ZPO; weiterhin von dem völligen Ignorieren des MietenWoG über Argumentationen, weswegen das Gesetz nicht anwendbar sei, bis zur Anwendung als Verbotsgesetz i.S.d. § 134 BGB mit der Folge der Abweisung der Mieterhöhungsklagen. Eine eindeutige Tendenz ist dabei nicht erkennbar.

Die Vermieter

Schon ab dem Zeitpunkt des Bekanntwerdens der Pläne des Berliner Senates für den Mietendeckel flankierte die Vermieterseite den Entstehungsprozess des Gesetzes mit einer dagegen gerichteten Kampagne. In Stellung gebracht wurde sich mit einer Vielzahl verfassungsrechtlicher Gutachten, Zeitungsannoncen, Plakataktionen und sogar einer Demonstration gegen den Mietendeckel.
Als »unverhohlener Klassenkampf« gegen kleine und mittelständische Eigentümer bezeichnete der wichtigste Interessenvertreter der Berliner Vermieter, nämlich der Eigentümerverband Haus und Grund Berlin das MietenWoG Bln. Es wundert insofern nicht, dass Haus und Grund seinen Mitgliedern rät, auch nach Inkrafttreten des Mietendeckels diesen insbesondere bei Neuverträgen nicht zu beachten. Das Verhalten der Vermieterseite ist aber gleichermaßen unübersichtlich. In den noch zu tausenden anhängigen Verfahren wegen der Mieterhöhungen vor dem Stichtag des MietenWoG Bln tragen die Gegenvertreter*innen zum Teil die die bereits erwähnten verfassungsrechtlichen Gutachten zu ihren Gunsten vor und hoffen auf entsprechende Reaktionen der Amtsrichter*innen.
Einige der großen Vermieter haben öffentlich erklärt, sich dem MietenWoG Bln zunächst zu beugen, so dass zum Beispiel bei den Neuvermietungen tatsächlich nur die Vormiete verlangt wird. Nahezu jeder neue Mietvertrag enthält allerdings eine formularmäßige Klausel, dass die nach dem Mietendeckel zulässige Miete jedenfalls mit einer Entscheidung des BVerfG gegen das MietenWoG Bln hinfällig ist und dann eine wesentlich höhere Miete verlangt wird. Besonders kreative Vermieter vermieten zusätzlich zum Wohnraum einen Keller zu überhöhter Miete
oder versuchen durch die Einräumung eines im Grundbuch eingetragen Dauerwohnrechtes die Wohnung gänzlich den Vorschriften des MietenWoG Bln zu entziehen.
Aus Angst vor den Sanktionen des MietenWoG Bln kommen die Vermieter aber in der Regel jedenfalls den Auskunftspflichten zur Mietenbegrenzung nach. Tendenziell ist erkennbar, dass die Berliner Vermieter sich aufgrund der drohenden Sanktionen dem MietenWoG Bln unterwerfen.

Die Beratungspraxis

Die anwaltliche Beratungspraxis gestaltet sich aufgrund der großen Rechtsunsicherheit schwierig. Da letztlich die Wohnung der Mandat*innen auf dem Spiel steht, muss wohl derzeit bis zu einer Entscheidung des BVerfG zurückhaltend beraten werden. Dies gilt insbesondere, wenn die konsequente Anwendung des MietenWoG Bln zu kündigungsrelevanten Mietrückständen führen könnte, sollte das Gesetz für verfassungswidrig erklärt werden. Insofern ist derzeit eine zähneknirschende Vorbehaltszahlung sinnvoller als die eigenmächtige Reduzierung der Miete. Das ist auch die Linie der beiden großen Berliner Mietervereine.
Dieses Vorgehen hat sicherlich den Effekt, dass sich gegenwärtig noch nicht das komplette Potential des MietenWoG Bln in der Praxis niederschlägt. Es lässt sich jedoch bereits jetzt festhalten, dass die breite öffentliche Debatte um den Mietendeckel eine große Sensibilisierung für zulässige Miethöhen bei den Berliner Mieter*innen geweckt hat. Die mietrechtlichen Beratungsstellen sind gut besucht und es entwickelt sich ein starkes Bewusstsein dafür, dass nicht jede Miethöhe akzeptiert werden muss.
Sollte das BVerfG das MietenWoG Bln halten, wird es – anders als die Regelungen der Mietenbremse – breite Anwendung finden.

Benjamin Hersch ist Rechtsanwalt in Berlin, Vorstandsmitglied des RAV und Mitglied im AK Mietrecht.

(1)    Vgl. BVerfG, Beschluss der 3. Kammer des Ersten Senats vom 13. Februar 2020, - 1 BvQ 12/20 -.
(2)    Vgl. BVerfG, Beschluss der 3. Kammer des Ersten Senats vom 10. März 2020, - 1 BvR 515/20 -.
3()    Vgl. BVerfG, Beschluss der 3. Kammer des Ersten Senats vom 10. März 2020,- 1 BvQ 15/20 -.
(4)    Vgl. BVerfG, Beschluss der 3. Kammer des Ersten Senats vom 10. März 2020, - 1 BvR 515/20 -
(5)    Vgl. LG Berlin, Beschluss v. 12. März 2020, - 67 S 274/19 -.