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#unteilbar_5 | »Die Wohnungsfrage ist das zentrale soziale Problem unserer Zeit«

Henrik Solf

Ich spreche hier für den Arbeitskreis Mietrecht im RAV. Die Wohnungsfrage ist das zentrale soziale Problem unserer Zeit. Gerade in den Ballungszentren ist bezahlbarer Wohnraum rar. Wohnraum in begehrten Lagen können sich nur noch wenige leisten. Das führt zu Ausgrenzung und Diskriminierung. Einzelne Gruppen werden gegeneinander ausgespielt. Die herrschende Politik orientiert sich vor allem an den Verwertungsinteressen der Immobilienwirtschaft. Sie führt zu einer Entsolidarisierung in der Gesellschaft. Denn gerne werden die Schuldigen an der Wohnungskrise in bestimmten Gruppen der Gesellschaft gesucht.

Inzwischen gibt es mit der AfD eine Partei im Bundestag, die dieses Thema populistisch ausnutzt. Sie behauptet: Schuld an der Wohnungsmisere sei die Masseneinwanderung von Geflüchteten. Und wenn Seehofer die Flüchtlingsfrage als ›Mutter aller derzeitigen Probleme‹ bezeichnet, stößt er in das gleiche Horn. Solange die Migration für die sozialen Probleme verantwortlich gemacht wird, verschärft dies die Spaltung der Gesellschaft.

Tatsächlich erleben wir in unserer Praxis täglich die Diskriminierungen auf dem Wohnungsmarkt. Das heißt:

• Menschen werden bei dem Versuch, eine Wohnung anzumieten, wegen ihrer Herkunft diskriminiert.
• Große Vermieter differenzieren bei Instandsetzungen zwischen erwünschten und unerwünschten Mieter*innen. Menschen mit weniger Einkommen oder mit Migrationshintergrund werden hingehalten, wenn Mängel in der Wohnung beseitigt werden müssen.
• Es ist kaum noch möglich, mit niedrigem Einkommen Wohnungen anzumieten. Menschen mit ungeklärtem oder befristeten Aufenthaltsstatus haben kaum Chancen, eine eigene Wohnung anzumieten.
• Vermieter nutzen die Konkurrenz am Wohnungsmarkt, um mit unlauteren Mitteln wie Zwischenvermietung und befristeten Verträgen die Not der Betroffenen auszunutzen. Immer häufiger wird schlechter und unwürdiger Wohnraum zu horrenden Preisen vermietet.

Die Ursache für das gegenwärtige Problem auf dem Wohnungsmarkt ist eine über Jahrzehnte verfehlte Wohnungspolitik. Es gibt zu wenig bezahlbare Wohnungen.

Wir erleben die Folgen der Privatisierung öffentlicher Wohnungsbaugesellschaften, der Abschaffung der Wohnungsgemeinnützigkeit und des Ausstiegs aus dem Sozialen Wohnungsbau. In den letzten 20 Jahren hat sich der Bestand an Sozialwohnungen in Deutschland halbiert. Dennoch setzen CDU und CSU auf die angeblich heilenden Kräfte des Marktes. Private Investoren sind an möglichst hohen Gewinnen interessiert. Preiswerter Wohnraum lohnt sich nicht. Es ist kaum verwunderlich, dass ein Großteil des neuen Wohnraums in Form von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen entsteht.

Wer es sich leisten kann, flüchtet aus Angst vor explodierenden Mieten in Wohneigentum. Währenddessen werden weitere Mietshäuser in Wohneigentum umgewandelt und die Bewohner vertrieben. So wird der Versuch der Einen, sich vor dem Markt in Sicherheit zu bringen, zum Fluch der Anderen, die es sich nicht leisten können und wegen ›Eigenbedarfs‹ aus ihren Wohnungen vertrieben werden.

Das von der großen Koalition eingeführte Baukindergeld unterstützt diese Fehlentwicklung. Preiswerte Wohnungen werden auf diesem Wege nicht entstehen. Und die Probleme der Menschen, die diese Wohnungen unbedingt brauchen, werden so nicht gelöst.

Das macht klar, dass ein starker Mieterschutz dringend notwendig ist. Es muss verhindert werden, dass weiterhin Menschen aufgrund von Mietsteigerungen und Kündigungen ihre Wohnungen verlieren.

Seit Jahren erleben wir einen stetigen Abbau der Mieterrechte. Grund ist: Seit 2002 ist der Bundesgerichtshof als Revisionsinstanz für die Wohnraummiete zuständig. Die Arbeit der Karlsruher Richter ist verheerend. Sie haben breite Schneisen in das soziale Mietrecht geschlagen und wesentliche jahrzehntealte Mieterrechte abgeschafft.

• Nach Ansicht des BGH können seit 2004 Mieten nach einer Modernisierung drastisch erhöht werden, auch wenn die Energieeinsparung unwesentlich ist.
• Seit 1923 konnten sich Mieterinnen und Mieter vor Kündigung wegen Zahlungsverzuges durch Mietnachzahlungen retten. Dies soll laut BGH bei einer fristgemäßen Kündigung seit 2005 nicht mehr gelten.
• Das Verbot von Mietpreisüberhöhungen hat der BGH 2005 faktisch abgeschafft. Nur deshalb ist es notwendig, heute wieder über eine Mietpreisbremse zu reden.

Seit Jahren müsste der Gesetzgeber in diese Art von Rechtsprechung korrigierend eingreifen. Er reagiert jedoch nur desinteressiert und hilflos. Es gab in den letzten fünf Jahren zwei kleine Mietrechtsreformen. 2013 wurde unter dem Label der Energiewende das Modernisierungsrecht zu Lasten der Mieterinnen und Mieter verschärft. 2015 wurde eine halbherzige Mietpreisbremse eingeführt.

2016 gab es zumindest den Versuch, die Probleme beim Kündigungsschutz, der Modernisierung und der Miethöhe in den Griff zu bekommen. Ein entsprechender Vorschlag scheiterte an der CDU/CSU. Der aktuelle Entwurf einer Mietrechtsreform strotzt vor Schwächen: Die Fehler der Mietpreisbremse werden nicht angegangen. Kein Wort mehr zum Kündigungsschutz. Die dringend notwendige Reform der ortsüblichen Vergleichsmiete fehlt. Die geplanten Gesetzesänderungen sind nicht ansatzweise geeignet, die Mietenexplosion zu stoppen und dem Mietenwahnsinn zu begegnen.

Tatsächlich muss der Gesetzgeber in den Wohnungsmarkt viel stärker eingreifen. Der Wohnungsmarkt ist eben nicht wie jeder andere Markt. Grund und Boden sind limitiert und nicht beliebig vermehrbar. Wir alle sind auf eine Wohnung angewiesen. Es werden bezahlbare Wohnungen benötigt, jede Mietsteigerung im Bestand und bei Neuvermietung vernichtet dauerhaft preiswerten Wohnraum.

Wir vom RAV fordern:

• Die für drastische Mietsteigerungen verantwortliche Regelung zur Modernisierungsmieterhöhung muss abgeschafft werden. Sie vernichtet bezahlbaren Wohnraum, ohne neuen zu schaffen.
• Mieterhöhungen müssen auf zwei Prozent pro Jahr begrenzt werden. Das alte Verbot von Mietpreisüberhöhungen muss reaktiviert werden. Die Mietpreisbremse muss endlich geschärft werden: Zumindest die Ausnahmen – insbesondere bei Modernisierung und Neubau – gehören abgeschafft!
• Schließlich muss dringend der Kündigungsschutz verbessert werden. Wir fordern die Wiederherstellung des Kündigungsschutzes beim Zahlungsverzug. Eine Kündigung darf nur nach vorheriger Abmahnung möglich sein. Die Eigenbedarfskündigung muss massiv eingeschränkt werden.

Aber nicht nur das Mietrecht muss verbessert werden. Wir brauchen eine neue Gemeinnützigkeit; ein Bodenrecht, das nicht Profitinteressen folgt. Die Belange der Wohnenden müssen im Mittelpunkt stehen.

Wir sind mit diesen Forderungen nicht allein und sind auch nicht die ersten, die diese erheben. Seit langem arbeiten unzählige Mieterinitiativen, Stadtteilgruppen, ›Recht auf Stadt‹-Bündnisse und Mietervereine an diesem Thema. Sie demonstrieren und mischen sich ein. Inzwischen beteiligen sich auch Gewerkschaften und Wohlfahrtsverbände. Dieses Thema betrifft uns alle.

Es sind nicht die Geflüchteten, die für die katastrophalen Zustände auf den Wohnungsmärkten verantwortlich sind. Verantwortlich ist vor allem die herrschende Politik in diesem Land. Wir sind unteilbar!

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Henrik Solf ist Rechtsanwalt in Berlin und Mitglied im AK Mietrecht des RAV