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Ein aktueller Kampf ums Wohnen

MIETPREISBREMSE VERFASSUNGSWIDRIG?

Benjamin Raabe

Kein Thema wird derzeit mietrechtspolitisch so kontrovers diskutiert wie die Mietpreisbremse, die unter der letzten Großen Koalition im Frühjahr 2015 eingeführt wurde. Im Hinblick auf erhebliche Mietsteigerungen in den Ballungszentren und der damit einhergehenden Wohnungsnot hat der Gesetzgeber angeordnet, dass Vermietende bei einer Wiedervermietung grundsätzlich nicht mehr als zehn Prozent der für die Wohnung geltenden ortsüblichen Vergleichsmiete von den Mieter*innen verlangen dürfen.

Diese Regelung soll nur in Gemeinden oder Teilen von Gemeinden gelten, in denen die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist. Die gebietsweise Festlegung erfolgt durch die jeweiligen Landesregierungen. Von dieser Ermächtigung haben eine Reihe von Bundesländern für ihre besonders belasteten Städte und Gemeinden Gebrauch gemacht. In den großen Städten wie Hamburg, Berlin, Frankfurt/M. und München wurden relativ schnell entsprechende Verordnungen erlassen.
Zahlreiche Ausnahmen im Gesetz und relativ hohe Hürden für die Mietenden haben dazu geführt, dass dieses (theoretisch) relativ einschneidende normative Instrument zur Dämpfung der Wohnungsmieten in der Praxis erst langsam eine Rolle zu spielen beginnt. Davon unabhängig wird – wie in derartigen Fällen so üblich – intensiv über die Rechts- und Verfassungsmäßigkeit des Bundesgesetzes und der Landesverordnungen(1) gestritten. Hinzu kommt der Streit über die qualifizierten Mietspiegel, was gerade die Mietenden bei der Darlegung der Mietüberhöhung vor große Probleme stellen kann.(2) Inzwischen gibt es einen Beschluss des Landgerichts Berlin, ZK 67, mit dem das Gericht die Frage der Verfassungsmäßigkeit des Bundesgesetzes (§§ 556d Abs. 1 und 2 BGB) dem Bundesverfassungsgericht zur Entscheidung über die Vereinbarkeit mit Art. 3 GG vorgelegt hat.(3) Tatsächlich halte ich die Entscheidung im Hinblick auf den Verstoß gegen Art. 3 GG für falsch (vgl. nachfolgenden Abschnitt), aber auch im Übrigen verstößt § 556d BGB nicht gegen die Verfassung (vgl. Verfassungsmäßigkeit im Übrigen).

§ 556d BGB VERSTÖSST NICHT GEGEN ART. 3 GG

Beanstandet wird der Verstoß gegen den Gleichheitssatz an drei Punkten. Tatsächlich scheinen die Angriffe der ZK 67 des LG Berlin eher auf Art. 14 GG als auf Art. 3 GG zu zielen. Aber auch bei genauerer Betrachtung erweisen sich die Bedenken des LG Berlin im Hinblick auf Art. 3 GG als nicht stichhaltig. Grundsätzlich bestehen Bedenken, ob das Gesetz isoliert an Art. 3 GG geprüft werden kann. Zumindest in der auch vom Landgericht Berlin zitierten Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts(4) zur Kappungsgrenze wird ausgeführt, dass der Gleichheitssatz bereits bei der Prüfung des Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG zu berücksichtigen sei und die Benachteiligung der Vermieter mit niedrigerer Ausgangsmiete gegenüber den Vermietern, die bereits bisher die ortsübliche Vergleichsmiete erzielen konnten, in die verfassungsrechtliche Abwägung eingeflossen sei.

ANGESPANNTE GEBIETE MIT UND OHNE VERORDNUNG

Bemängelt wird, dass der Bundesgesetzgeber die staatliche Preisintervention nicht allein vom Vorliegen eines angespannten Wohnungsmarktes, sondern zusätzlich von der politischen Willensbildung auf Landesebene abhängig macht. Länder hätten hiervon unterschiedlich Gebrauch gemacht, einige Länder hätten von vornherein keine VO (Verordnung) erlassen, in anderen wie Nordrhein-Westfalen und Schleswig-Holstein seien Verordnungen nach Regierungswechsel aufgehoben worden. Ein Verstoß gegen Art. 3 kann hier kaum angenommen werden. Der Bundesgesetzgeber ist berechtigt, im Rahmen der konkurrierenden Gesetzgebung einen Teil der Regelungen auch den Ländern zu überlassen (vgl. dazu unten). Dies ist verfassungsrechtlich auch nicht zu beanstanden.

Kein Gleichheitssatz im Verhältnis von mehreren Bundesländern zueinander

Es verstößt auch keinesfalls gegen Art. 3 GG, wenn ein Bundesland dann eine Verordnung erlässt und ein anderes nicht. Art. 3 GG gilt hier nur höchst eingeschränkt. Die Frage nach dem Staat als Adressaten der Gleichheitssätze führt zu einer Besonderheit. Grundsätzlich gilt zwar auch im Rahmen des Gleichheitssatzes, dass alle staatlichen Gewalten i.S.d. Art. 1 Abs. 3 GG gebunden werden. Die Konzeption der Gleichheitssätze als Auslöser von Selbstbindungen hat zur Folge, dass jeder Hoheitsträger nur innerhalb eines Kompetenzbereichs gebunden wird. Deshalb berühren die Gleichheitssätze nicht die durch Mehrebenensysteme bedingte Rechtsvielfalt.
Zwar zwingt ein Gebot föderaler Gleichbehandlung aus Art. 20 GG, die Länder gleich zu behandeln. Dass die Bundesländer selbst unterschiedliches Recht nach Art. 70 GG setzen und Bundesrecht als ›eigene Angelegenheiten‹ i.S.d. Art. 84 GG in unterschiedlicher Weise vollziehen, ist ebenso wenig vor dem Gleichheitssatz zu rechtfertigen wie die Konsequenzen der durch das Selbstverwaltungsrecht nach Art. 28 GG bezweckten Vielfalt.(5)
Wenn die Ermächtigung des Bundes an die Länder zur regionalen Regelung der Mietpreisbremse verfassungsrechtlich Bestand hat, dann können die Länder auch differenziert regeln und müssen nur jeweils innerhalb ihres Hoheitsgebietes den Gleichheitssatz wahren. Die Ermächtigung in § 556d BGB dürfte im Übrigen zulässig sein. Grundsätzlich gehört das bürgerliche Recht gem. Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 GG zur konkurrierenden Gesetzgebung. Gem. Art. 72 GG haben die Länder im Bereich der konkurrierenden Gesetzgebung die Befugnisse zur Gesetzgebung solange und soweit der Bund nicht selber tätig wird. Hier hat der Bund über die Ermächtigungsnorm klar gemacht, dass die Länder die Frage der Geltung der Mietenbremse selbst regeln dürfen.
Die regionale Differenzierung ist nicht neu. Bereits in den 1970er-Jahren gab es diese im Rahmen des Zweckentfremdungsverbotsgesetzes, jeweils mit einer Verordnungsermächtigung für die Länder, gleiches gilt für die SperrfristVO im Sinne des § 577a BGB6 und für die Kappungsgrenzen-VO im Rahmen der Mieterhöhung nach § 558 BGB. Bereits am 04.02.1975 hatte das Bundesverfassungsgericht(7) über das Zweckentfremdungsgesetz zu entscheiden, das die Länder zum Erlass entsprechender Verordnungen ermächtigte. Beanstandet wurde das Gesetz nicht. Die Ermächtigung zur Absenkung der Kappungsgrenzen im Sinne von § 558 BGB wurde gleichfalls bisher nicht beanstandet.(8)

Differenzierung zwischen verschiedenen Gemeinden

Es wird bemängelt, dass Vermietende in Berlin stärker als in München eingeschränkt werden. Hier wird eigentlich das System der Vergleichsmieten als Bezugspunkt für die Differenzierung in Frage gestellt. Nach dem System der Mietpreisbremse darf der Vermieter bei Wiedervermietung nur bis zu 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete vom Mieter an Miete verlangen. ›Abgebildet‹ werden die Vergleichsmieten in der Regel über örtliche Mietspiegel (einfache gem. § 558c BGB, qualifizierte gem. § 558d BGB). Sind diese nicht vorhanden oder ungültig, bestimmen Sachverständige die jeweils ortsübliche Vergleichsmiete. Die ortsübliche Vergleichsmiete variiert von Stadt zu Stadt und Gemeinde zu Gemeinde durchaus erheblich. Dies verletze den Gleichheitssatz. Das überzeugt indes nicht.

Regelungen zur ortsüblichen Vergleichsmiete verfassungsgemäß

Die ortsübliche Vergleichsmiete hat sich in den letzten 40 Jahren weitgehend bewährt. Für  den Bestand, sagt das Gericht selber, seien die Regelungen des § 2 MHG (§ 558 BGB) vom Verfassungsgericht an Art. 3 gemessen worden, ohne Beanstandungen.
»Auch die Begrenzung des Mietzinses auf die ›örtliche Vergleichsmiete‹ im Sinne des § 3 Abs. 1 begegnet keinen durchgreifenden verfassungsrechtlichen Bedenken: Die Regelung sichert dem Vermieter einen am örtlichen Markt orientierten Mietzins, der die Wirtschaftlichkeit der Wohnung regelmäßig sicherstellen wird. Dass sie zugleich die Ausnutzung von Mangellagen auf dem Wohnungsmarkt verhindert und Preisspitzen abschneidet, kann schon deshalb nicht beanstandet werden, weil eine solche Nutzung des Eigentums im Hinblick auf die soziale Bedeutung der Wohnung für die hierauf angewiesenen Menschen keinen verfassungsrechtlichen Schutz genießt«.(9)
Dieser Beschluss – tatsächlich zentral für die Beurteilung der Beschränkung des Vermieters auf die ortsübliche Vergleichsmiete – wird vom Gericht überhaupt nicht erwähnt. Tatsächlich hat sich die Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts zur Verfassungsmäßigkeit der ortsüblichen Vergleichsmiete nie geändert. Warum soll dies nun bei der Wiedervermietung nicht gelten? Das Bundesverfassungsgericht hat sich im Rahmen dieser Entscheidung auch kurz mit Art. 3 GG auseinandergesetzt. Es war eingewandt worden, ein Verstoß gegen Art. 3 GG läge vor, wenn die Beschränkung nur für Bestand und nicht für die Neuvermietung gelte. Einen Verstoß mochte das Bundesverfassungsgericht darin nicht sehen:
»Der im Rahmen des Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG zu wahrende allgemeine Gleichheitssatz (BVerfGE 34, 139 (146)) ist – entgegen der Auffassung des Beschwerdeführers zu 2) – nicht dadurch verletzt, dass die Begrenzung der Mieterhöhung auf die örtliche Vergleichsmiete nur für laufende, nicht aber für neu abzuschließende Mietverträge gilt. Ob der Gesetzgeber auch für die Neuvermietung eine Preisgrenze hätte anordnen können, bedarf keiner Entscheidung. Jedenfalls kann es nicht als eine sachwidrige Differenzierung angesehen werden, wenn er den Verfügungsbereich des Eigentümers nur für den Fall bindet, dass das Mietverhältnis entstanden ist. Diese inhaltliche Festlegung der Eigentümerbefugnisse wird einerseits dem besonderen schutzwürdigen Interesse des Mieters am Fortbestand des Mietverhältnisses gerecht, beschränkt aber andererseits die aus sozialen Gründen gebotene Bindung des Eigentümers auf das zum Schutz des Mieters notwendige Maß.«(10)
Als Anknüpfungspunkt für die Differenzierung ist die ortsübliche Vergleichsmiete derzeit konkurrenzlos. Sie stellt zudem eine kontinuierliche Mietpreisentwicklung am ehesten sicher.

Unterschiedliches Mietniveau als Anknüpfungspunkt außerhalb des BGB

Die ortsübliche Vergleichsmiete spielt im Übrigen schon jetzt eine Rolle bei der Anmietung  der Wohnung. Im Rahmen der Kosten der Unterkunft wird in § 22a SGB II auf die örtlichen Verhältnisse und hier insbesondere auf den einfachen Standard abgestellt (§ 22a Abs. 3 Nr. 2 SGB II). In Berlin ist das faktisch die einfache Wohnlage. Die Bewilligung der Kostenübernahme durch Jobcenter und Sozialamt orientiert sich gerade bei Neuanmietung an den Verhältnissen vor Ort und nicht etwa an einem bundesweiten Miethöhenstandard, den es nicht gibt. Gem. § 22 SGB II wird bei Bedürftigkeit die Miete in tatsächlicher Höhe übernommen, sofern diese angemessen ist. Die Angemessenheitsgrenzen sind von Gemeinde zu Gemeinde unterschiedlich. Sie orientieren sich an den örtlichen Verhältnissen und hier praktischerweise an der Vergleichsmiete. Sofern die Miete im Sinne des § 22 SGB II (bzw. § 36 SGB XII) nicht angemessen ist, wird diese von den Sozialleistungsträgern nicht übernommen. Im Klartext bedeutet das, dass AlG II-Bezieher in München eine höhere Miete vom Amt bezahlt bekommen als in Berlin.
Gleiches gilt letztlich auch beim Wohngeld, auch wenn das System ein anderes ist. Hier werden die verschiedenen Gemeinden verschiedenen Mietstufen zugeordnet: Je höher die Durchschnittsmieten, desto höher sind Mietstufe und Wohngeld. Während in Berlin die Stufe IV gilt, ist München in die Höchststufe VI eingeordnet.

Bestandsmiete – Wiedervermietungsmiete

Aber auch aus anderen Gründen überzeugt die Argumentation, die Anknüpfung der Mietpreisbremse an die ortsübliche Vergleichsmiete mit unterschiedlichem Mietpreisniveau verstoße gegen Art. 3 GG, nicht. Die Mietpreisbremse gilt nicht für Erstvermietungen, sondern nur für Neuvermietung, nach Beendigung des Vertragsverhältnisses mit dem Vormieter. Der wiedervermietende Vermieter hätte bei Fortsetzung des auslaufenden Mietverhältnisses nicht mehr als die Vergleichsmiete nehmen dürfen. Nun eben 10 Prozent mehr. Die Willkür erschließt sich hier kaum. Der Vermieter kommt nur dann in die Lage, sich mit der Mietenbremse auseinanderzusetzen, wenn der Vormieter kündigt oder wenn der Mieter sich vertragswidrig verhält und so eine Kündigung gerechtfertigt ist. Eine Kündigung zur Erzielung einer höheren Miete ist gesetzlich ausgeschlossen (§ 573 Abs. 1 Satz 2 BGB). Grundsätzlich hat der Vermieter – so zumindest gesetzgeberische Intention – keinen Einfluss darauf, wann er die Wohnung zu einem höheren Preis wieder vermieten kann. Wenn er nun in die für ihn glückliche Lage kommt, neu vermieten zu dürfen, muss es doch ausreichen, dass er immerhin 10 Prozent mehr als die Vergleichsmiete erhält. Einen Anspruch auf Erzielung der maximalen Rendite gibt es im Bereich des Wohnens nicht.(11) Er wird über die – aus meiner Sicht problematische – Ausnahmeregelung für die Vormieter auch insofern ›geschützt‹, dass er mit der neuen Miete in keinem Fall schlechter steht als vorher.

Unterschiedliches Einkommensniveau

Selbstverständlich sind bei der Differenzierung auch das unterschiedliche Einkommensniveau und die unterschiedliche Werthaltigkeit der Immobilie zu berücksichtigen. Immobilien in München sind schlicht teurer als in Berlin. Das durchschnittliche Einkommensniveau in München ist seit vielen Jahren mindestens ein Drittel höher als in Berlin und beeinflusst natürlich die Mietpreise in der Region. Denn die Möglichkeit und Bereitschaft, eine höhere Miete zu zahlen, beeinflusst selbstverständlich die Preise unabhängig vom Gebrauchswert der Wohnungen.

Unterschiedliche Mietenentwicklung

Die Wohnungsmarktverhältnisse in den verschiedenen Regionen Deutschlands sind objektiv unterschiedlich: In einigen Regionen gibt es Wohnungsmangel, in anderen Wohnungsknappheit. Tatsächlich ist die Mietenentwicklung gerade zwischen München und Berlin nicht nur aus marktspezifischen Gründen unterschiedlich verlaufen. In Groß- und später Westberlin gab es faktisch seit dem 1. Weltkrieg bis 1988 eine Preisbindung. In Ostberlin wurden die Mieten gar staatlich reguliert. Erst Mitte der 1990er-Jahre wurde für Gesamtberlin die ortsübliche Vergleichsmiete eingeführt, die in München schon ab 1972 galt. In den 1960er-Jahren gab es dort zeitweilig überhaupt keine Begrenzung der Mieten. Dass die Mieten zwischen diesen beiden Städten unterschiedlich hoch sein müssen, liegt auf der Hand.

Koppelung der Wiedervermietungsmiete greift Indikator für angespannten Wohnungsmarkt auf

Die Koppelung der Mietpreisbremse an die Vergleichsmiete ist zur Begrenzung des Mietanstiegs und zur Erhaltung von preisangemessenen Wohnraum auch für Durchschnittsverdiener sachlich angezeigt. Neben einer geringen Leerstandsquote ist auch die große Differenz zwischen Vergleichsmieten und Angebotsmieten ein entscheidendes Kriterium für das Vorliegen einer Mangellage und letztlich für das Nichtfunktionieren des Marktes. Dieses Kriterium ist letztlich auch in § 556d Abs. 2 Satz 2 (»Mieten steigen durchschnittlich stärker als im bundesweiten Durchschnitt«) normativ abgebildet. Die an sich preisdämpfende Vergleichsmiete ist dann erheblich niedriger als die Angebotsmiete. Um dem entgegenzuwirken, ist eine Koppelung an die Vergleichsmiete sinnvoll.

Verfassungsmäßigkeit im Übrigen

Auch im Übrigen erweist sich die Mietpreisbremse als verfassungsgemäß. Grundsätzlich ist die Begrenzung von Wiedervermietungsmieten durch den Gesetzgeber verfassungsrechtlich unbedenklich. Durch eine solche Begrenzung wird zwar der Handlungsspielraum der Eigentümer und Vermieter beschnitten und in den Schutzbereich des Eigentumsgrundrechts aus Art. 14 Abs.1 Satz 1 GG eingegriffen. Das geschieht jedoch im Hinblick auf den oben ausgeführten exorbitanten Anstieg der Mieten unter gebotener Rücksichtnahme auf die Mieterseite und entspricht damit den vom Bundesverfassungsgericht aufgestellten Vorgaben zur Rechtfertigung von Einschränkungen des Art. 14 Abs.1 Satz 1 GG. Zwar ist zu beachten, dass der Eingriff in die Rechte des Eigentümers hier nicht dem Schutz des Bestandsmieters dient. Geschützt wird ja der Wohnungssuchende. Eine Rechtfertigung stützt sich dennoch auf die Sozialpflichtigkeit des Eigentums sowie auf den Sozialstaatsgrundsatz aus Art. 20 Abs. 1 GG. Auch das Bundesverfassungsgericht erkennt, dass der Großteil der Bevölkerung zur Deckung seines Wohnbedarfs nicht auf Eigentum zurückgreifen kann, sondern gezwungen ist, Wohnraum zu mieten (BVerfGE 89,1). Von daher muss es gerade für den Teil der Bevölkerung, der sich kein Eigenheim leisten kann, möglich sein, Wohnraum anzumieten.
Bereits 1974 hat das Bundesverfassungsgericht entschieden, dass im Rahmen einer Grundmietenerhöhung die Begrenzung des Mietzinses auf die »örtliche Vergleichsmiete« keinen durchgreifenden verfassungsrechtlichen Bedenken begegnet. Das Gericht erkennt, dass der Gesetzgeber bei der Erfüllung des ihm in Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG erteilten Auftrages, Inhalt und Schranken des Eigentums zu bestimmen, vor der Aufgabe stehe, das Sozialmodell zu verwirklichen, dessen normative Elemente sich einerseits aus der grundgesetzlichen Anerkennung des Privateigentums durch Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG und andererseits aus der verbindlichen Richtschnur des Art. 14 Abs. 2 GG ergeben.(12) Insofern sei verfassungsrechtlich schon vorausgesetzt, dass sich zwar das Privateigentum im Sinne der Verfassung in seinem rechtlichen Gehalt durch Privatnützigkeit und grundsätzliche Verfügungsbefugnis über den Eigentumsgegenstand auszeichnet, sein Gebrauch aber ebenso dem Wohle der Allgemeinheit dienen muss, also »sozialgebunden« ist. Erforderlich sei hierbei, dass das Eigentumsobjekt in einem sozialen Bezug und einer sozialen Funktion steht.(13) Folglich erfahre dann die Gemeinwohlbindung des Eigentums zwar Abstufungen. Das Grundeigentum sei aber prinzipiell weit stärker sozialgebunden, als dies bei anderen Vermögensgütern der Fall ist.(14) Infolgedessen sei das Eigentum an Mietwohnungen noch mit einer besonderen Rücksichtspflicht verbunden, weil andere »Rechtsgenossen« auf die Nutzung dieses Eigentumsobjektes in besonderem Maße angewiesen sind.(15) Dies bekomme somit noch größere Bedeutung in mit ausreichendem Wohnraum unterversorgten Gebieten(16) und verliere letztlich seine Geltung nur dann, wenn es einen Kreis von Personen, der nach seinen Einkommensverhältnissen in besonderem Maß auf preisgünstigen Wohnraum angewiesen ist, in einem den Eingriff gestattenden Umfang nicht mehr gebe. Etwa wenn dieser Kreis so klein geworden oder nicht mehr schutzwürdig sei, dass er die seinem Schutz korrespondierende Bindung des Grundeigentums nicht mehr rechtfertigte.(17)
Nach den aufgezeigten Grundsätzen ist mithin auch eine Koppelung der Mietenbremse an die ortsübliche Vergleichsmiete möglich. Die ortsübliche Vergleichsmiete ist ausreichend in § 558 BGB definiert, seit inzwischen 40 Jahren gesetzlich geregelt und war selbst wiederholt Gegenstand verfassungsrechtlicher Überprüfung, ohne dass es von dieser Seite zu durchgreifenden Beanstandungen gekommen wäre. Die Regelung sichert dem Vermieter einen am örtlichen Markt orientierten Mietzins, der die Wirtschaftlichkeit der Wohnung regelmäßig sicherstellt. Dass sie zugleich die Ausnutzung von Mangellagen auf dem Wohnungsmarkt verhindert und Preisspitzen abschneidet, kann schon deshalb nicht beanstandet werden, weil eine solche Nutzung des Eigentums im Hinblick auf die ausgeführte soziale Bedeutung der Wohnung für die hierauf angewiesenen Menschen keinen verfassungsrechtlichen Schutz genießt.(18)
Wenn aber die Begrenzung der Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete die Rechte des Vermieters nicht verletzt, bestehen erst recht keine Bedenken gegen die Begrenzung einer Wiedervermietungsmiete auf 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete.

FAZIT

Die Regelung zur Mietpreisbremse verstößt nicht gegen die Verfassung. Weder Art. 3 noch Art. 14 GG sind verletzt. Allerdings trifft die Mietpreisbremse in Ballungszentren mit hoher Gewinnerwartung den Nerv vieler Vermieter*innen und der sie unterstützenden Verbände. Diese lehnen jegliche Regulierung ab und vertrauen auf den Markt. Natürlich ist die Mietpreisbremse in der aktuellen Form nicht ausreichend. Zu hoch sind die Hürden zur Geltendmachung der Mieterrechte und zu zahlreich die Ausnahmen.(19) Dies spricht aber nicht grundsätzlich gegen dieses Instrument der Dämpfung des Mietenanstiegs und schon gar nicht für eine Verfassungswidrigkeit. Erforderlich ist vielmehr, dass der Gesetzgeber hier nachbessert. Von daher bedarf es einer effektiven Mietenbremse. Die aktuelle Regelung ist unbedingt verbesserungswürdig und muss geschärft werden.

Der RAV fordert hierzu:

  • Alle Ausnahmen der Mietenbremse müssen gestrichen werden. Die Rügepflicht des Mieters muss abgeschafft werden.
  • Rückzahlungspflicht bezüglich übersteigender Miete muss ab Beginn bestehen. Der Mietspiegel muss gestärkt werden.
  • Es müssen alle Mieten in die ortsübliche Vergleichsmiete einbezogen werden und nicht nur die in den letzten vier Jahren vereinbarten oder geänderten.

Benjamin Raabe ist Rechtsanwalt in Berlin und Mitglied im erweiterten Vorstand sowie im ›AK Mietrecht‹ des RAV.

Fußnoten

1) In Bayern wurde die VO für unwirksam erklärt, vgl. LG München NZM 2018, 83ff; in Berlin hält die VO bisher, LG Berlin GE 2017, 596.
(2) Hierauf kann ich aus Platzgründen nicht näher eingehen. Nur wenn ein Mietspiegel nach wissenschaftlichen Grundsätzen aufgestellt und von den Verbänden oder der Gemeinde anerkannt ist, wird vermutet, dass er die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergibt. Für Berliner Mietspiegel wurde dies in den letzten Jahren wiederholt negativ entschieden. Siehe u.a. BGH VIII ZR 346/12; Juris PK § 558 d Rz. 4ff.
(3) Vgl. LG Berlin, vom 07.12.2017 – 67 S 218/17, GE 2018, 89; hierzu Tietzsch/Raabe, Mietpreisbremse verfassungswidrig WuM 2017, 688ff.
(4) BVerfG 1 BvL 23/84 am Ende.
(5) Morlock, Grundrechte, 6. Aufl. 374f.; BVerfG, Beschluss vom 07. Februar 1961 – 2 BvR 23/61 –, BVerfGE 12, 139-143, Rn. 8.
(6) Diese Regelung wurde nicht beanstandet: BVerfG Beschluss vom 4.4.2011 - 1 BvR 1803/08: »Die Verdrängung von Mietern durch Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen ist seit langem ein Problem, dem der Gesetzgeber durch gesetzliche Regelungen beizukommen sucht«.
(7) BVerfGE 38, 348-372.
(8) Vgl. u.a. BayVGH 16.06.2015, ZMR 2015, 676; LG Berlin, ZK 65 GE 2017, 596 u.a.
(9) BVerfG, Beschluss vom 23. April 1974 – 1 BvR 6/74 –, BVerfGE 37, 132-149, Rn. 25
(10) BVerfG, Beschluss vom 23. April 1974 – 1 BvR 6/74 –, BVerfGE 37, 132-149, Rn. 29
(11) Vgl. auch Derleder WuM 2013, 391.
(12) BVerfG, Beschluss vom 23. April 1974 – 1 BvR 6/74.
(13) BVerfGE 37,132.
(14) BVerfGE 21,73.
(15) BVerwG, NJW 1983, 2893-2895.
(16) BVerwGE 71, 291-301.
(17) BVerwG, NJW-RR 1986, 1139-1140.
(18) BVerfGE 37, 132.
(19) Siehe im Einzelnen die Stellungnahme des RAV zur Mietpreisbremse: http://www.rav.de/publikationen/mitteilungen/mitteilung/mietpreisbremse-im-mietrechtsnovellierungsgesetz-389/

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